1 200 000. C’est le volume d’annonces actives sur Airbnb en France en 2023. Ce chiffre impressionnant cache une autre réalité, bien moins glamour : les sanctions peuvent tomber à tout moment, parfois pour de simples écarts ou par manque d’attention. Finies les locations à la bonne franquette, désormais, chaque hôte doit composer avec un système qui ne laisse plus de place à l’improvisation.
Depuis l’an dernier, tout manquement aux règles fixées par Airbnb expose les propriétaires à des mesures pouvant aller de la suspension temporaire jusqu’à la radiation pure et simple. Certaines décisions sont automatiques, d’autres résultent d’un examen approfondi ou d’une plainte déposée contre l’hôte.
Et ces mesures ne concernent pas uniquement les violations flagrantes du règlement. Toute une série de motifs, souvent bien plus anodins, peuvent valoir aux propriétaires quelques mauvaises surprises :
- le taux d’annulation jugé trop élevé,
- des informations incomplètes concernant la sécurité de l’hébergement,
- le non-respect des démarches de déclaration auprès des autorités locales.
Ajoutez à cela les spécificités souvent complexes de la législation locale. Entre exigences municipales et procédures internes à Airbnb, les propriétaires avancent sur un terrain parfois très incertain.
Airbnb et réglementation : les points à surveiller de près en 2024
Louer sur Airbnb ne se résume plus à publier son annonce et attendre les réservations. Les hôtes sont désormais confrontés à une législation de plus en plus dense, et cela pèse particulièrement dans des villes comme Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux. Il faut composer avec une série d’obligations différentes, selon que le bien loué est la résidence principale ou une résidence secondaire.
Côté résidence principale, la règle est claire : 120 jours maximum de location par an. Qu’on dépasse ce seuil, et la sanction guette, renforcée par le dispositif de contrôle automatique des numéros d’enregistrement exigé par un nombre croissant de métropoles. À Paris, impossible de publier sans ce fameux numéro. Même vigilance à Lyon, Marseille ou Bordeaux.
La résidence secondaire, elle, relève d’un parcours nettement plus complexe. Louer un meublé touristique impose une procédure de changement d’usage et, dans certains quartiers, une autorisation spécifique délivrée par la mairie. Le code de la construction et de l’habitation ne fait aucun cadeau aux propriétaires distraits : un défaut d’autorisation ou une fausse déclaration expose à des requalifications, voire à des poursuites administratives.
Mais ces obligations ne s’arrêtent pas là. Encadrement des loyers, déclaration du bien en meublé de tourisme, collecte de la taxe de séjour : sur tous ces points, la réglementation durcit le ton. Les contrôles se généralisent, tandis que l’administration fiscale affine ses méthodes. Les règles évoluent d’année en année : qui ne suit pas risque la suspension de son annonce, voire plus.
Sanctions : jusqu’où Airbnb, et la loi, peuvent-elles aller ?
La tolérance s’est résolument réduite. En cas de non-respect des règles fixées par Airbnb et par la législation française, la liste des conséquences est longue, et certaines sont particulièrement salées. L’une des menaces les plus concrètes : l’amende, qui peut grimper jusqu’à 50 000 euros pour absence de numéro d’enregistrement dans des villes comme Paris, Lyon ou Bordeaux, conformément aux textes qui régissent le secteur.
Il suffit aussi de dépasser les 120 jours autorisés pour une résidence principale : la sanction s’alourdit avec des amendes civiles pouvant atteindre 10 000 euros pour chaque bien concerné. Désormais, les municipalités disposent d’outils pour recouper les données issues des différentes plateformes avec leurs fichiers internes. La procédure est souvent déclenchée automatiquement, sans avertissement préalable.
| Infraction | Montant de l’amende |
|---|---|
| Absence de numéro d’enregistrement | Jusqu’à 50 000 € |
| Dépassement du seuil de 120 jours | Jusqu’à 10 000 € |
| Non-respect du changement d’usage | Jusqu’à 50 000 € |
La responsabilité civile de l’hôte entre aussi en ligne de compte en cas d’accident ou de dégât pendant la location. La couverture AirCover, proposée par Airbnb, apporte une aide utile, mais ne remplace en aucun cas une assurance responsabilité civile complète. En cas de sinistre, la justice peut trancher en faveur du voyageur et engager la responsabilité personnelle du propriétaire.
La sanction ne s’arrête pas aux seules amendes : suppression pure et simple de l’annonce, interdiction temporaire ou définitive de louer, contrôles fiscaux accrus ; tout est mis en place pour durcir le jeu. Les collectivités ne laissent plus de marge à l’approximation.
Les réflexes à adopter pour louer sereinement sur Airbnb
Pour réduire le risque lorsqu’on propose un hébergement sur Airbnb, la préparation fait toute la différence. Avant la publication de l’annonce, il convient de s’assurer que le bien respecte les règles locales :
- Obtenir un numéro d’enregistrement auprès de la mairie pour chaque meublé destiné à la location touristique,
- déclarer le bien en mairie lorsqu’il s’agit de la résidence principale,
- obtenir l’autorisation de changement d’usage pour toute location d’une résidence secondaire dans la majorité des grandes villes.
Les points à surveiller absolument
- Mettre en place une assurance responsabilité civile adaptée à la location saisonnière : la garantie standard d’Airbnb ne couvre pas toujours tous les cas de figure. Certains assureurs proposent des contrats spécifiques pour la location de courte durée.
- Vérifier le mécanisme de collecte de la taxe de séjour : souvent prélevée directement via la plateforme, mais pas partout. Il reste nécessaire de contrôler la réglementation de sa commune et, si besoin, de déclarer et reverser la taxe soi-même.
- Être attentif à la fiscalité : la CFE s’applique, même pour de courtes locations, et au-delà d’un certain seuil de revenus, il faut aussi prendre en compte la TVA selon le statut du loueur.
- Envisager le bail mobilité pour les locations destinées aux professionnels ou étudiants, qui apporte de la flexibilité et une certaine sécurité juridique.
La vigilance ne s’arrête pas là : mieux vaut sélectionner scrupuleusement les voyageurs, rédiger un règlement intérieur irréprochable et suivre chaque étape des échanges via la messagerie de la plateforme. Niveau sécurité, de nombreux prestataires proposent aujourd’hui des solutions de contrôle d’accès pour limiter les problèmes éventuels.
Louer sur Airbnb, c’est aujourd’hui relever un vrai défi administratif et légal. Cellui ou celle qui anticipe et ajuste ses pratiques gardera la main sur son activité, alors que les propriétaires qui misent sur l’improvisation risquent de se heurter rapidement au mur des contrôles et des pénalités. À chacun de choisir sa trajectoire : celle de l’autonomie maîtrisée, ou celle du réveil brutal.
