La lettre de préavis met fin au bail, l’état des lieux de sortie constate l’état du logement. Ces deux actes obéissent à des règles distinctes, mais leur calendrier s’imbrique : la date d’envoi du préavis conditionne le moment de l’état des lieux, et l’état des lieux mal planifié peut coûter cher au locataire comme au bailleur.
Un arrêt de la Cour de cassation du 4 juin 2026 (3e civ., n° 25-13.387) a rappelé une règle souvent mal comprise : réaliser l’état des lieux et rendre les clés avant la fin du préavis ne met pas fin au paiement du loyer. Le locataire reste redevable jusqu’au terme du délai, sauf accord explicite du bailleur ou relocation effective du logement.
Préavis du locataire : durée et point de départ du délai
Le préavis court à compter du jour où le bailleur reçoit la lettre de congé. Pour un bail vide, le délai est de trois mois. Pour un bail meublé, il passe à un mois. En zone tendue, le locataire d’un logement vide bénéficie aussi d’un préavis réduit à un mois.
D’autres situations permettent un préavis raccourci à un mois : mutation professionnelle, perte d’emploi, obtention d’un premier emploi, état de santé justifiant un changement de domicile, bénéfice du RSA ou de l’allocation adulte handicapé. Le motif doit figurer dans la lettre et être accompagné du justificatif correspondant.
L’envoi se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement. La date de réception par le bailleur (et non la date d’envoi) fixe le début du compte à rebours.
État des lieux de sortie : à quel moment le programmer
L’état des lieux de sortie se réalise lors de la remise des clés, en principe le dernier jour du préavis ou dans les jours qui le précèdent. Rien n’interdit de le programmer plus tôt si le locataire libère le logement avant la fin du délai.
Le document doit être établi de manière contradictoire : locataire et bailleur (ou leurs mandataires) sont présents, signent ensemble le formulaire. En cas de désaccord, chaque partie peut faire appel à un huissier de justice, dont les frais sont alors partagés par moitié.
Un état des lieux réalisé en l’absence du locataire ou sans sa signature n’a pas de valeur probante. Le bailleur qui constate des dégradations après un état des lieux bâclé aura du mal aux imputer au locataire.
Remise des clés anticipée : le piège du loyer pendant le préavis
C’est le point que l’arrêt du 4 juin 2026 a clarifié. Beaucoup de locataires pensent qu’en rendant les clés et en faisant l’état des lieux avant la fin du préavis, le loyer cesse immédiatement. La Cour de cassation a tranché dans le sens contraire : la remise des clés ne met pas fin au paiement du loyer pendant le préavis.
La logique est simple. Le préavis est un délai contractuel. L’état des lieux constate un fait matériel (l’état du logement). L’un ne raccourcit pas l’autre.
Deux exceptions permettent au locataire de cesser de payer avant le terme du préavis :
- Le bailleur renonce expressément au loyer restant, par un écrit sans ambiguïté. Cette renonciation ne se déduit ni de l’état des lieux ni de la récupération des clés.
- Le logement est reloué avant la fin du préavis avec l’accord du bailleur. Dans ce cas, le locataire sortant cesse de payer à la date d’entrée du nouveau locataire.
Pour le bailleur, accepter les clés en avance sans préciser par écrit que le loyer reste dû peut créer une ambiguïté. Un courrier confirmant que le préavis court jusqu’à son terme malgré la restitution anticipée protège les deux parties.
Comparaison entre état des lieux d’entrée et de sortie : ce que le bailleur peut retenir
Le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal fixé par la loi, déduction faite des sommes justifiées par des dégradations. La comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie constitue la pièce centrale de cette évaluation.
Pour que la retenue soit valable, plusieurs conditions doivent être réunies :
- L’état des lieux d’entrée doit exister et être suffisamment détaillé. Sans ce document, le logement est présumé avoir été remis en bon état, et le bailleur ne peut rien imputer.
- Les dégradations doivent dépasser la vétusté normale. Une peinture défraîchie après plusieurs années d’occupation n’est pas une dégradation imputable au locataire.
- Le bailleur doit produire des justificatifs (devis, factures) pour chaque retenue sur le dépôt de garantie.
Un état des lieux de sortie réalisé dans de mauvaises conditions (éclairage insuffisant, précipitation, absence de relevé des compteurs) affaiblit la position de celui qui l’invoque ensuite.
Lettre de préavis et état des lieux : le calendrier à respecter
L’articulation entre préavis et état des lieux suit un enchaînement précis. Le locataire envoie sa lettre de congé. Le préavis démarre à réception. Pendant le délai, le locataire prépare le logement (nettoyage, réparations locatives, rebouchage des trous). L’état des lieux de sortie est fixé d’un commun accord, idéalement dans les derniers jours du préavis.
Le locataire a intérêt à ne pas rendre les clés trop tôt sans accord écrit du bailleur sur l’arrêt du loyer. Le bailleur a intérêt à ne pas traîner pour programmer l’état des lieux : un refus ou un retard injustifié de sa part peut lui être reproché.
La lettre de préavis pour un logement ne mentionne pas la date de l’état des lieux. Ce dernier fait l’objet d’une convocation séparée, envoyée par le bailleur ou convenue entre les deux parties. Mélanger les deux dans un seul courrier n’a pas de valeur juridique particulière, mais peut faciliter la coordination.
Le loyer du dernier mois est calculé au prorata si le préavis se termine en cours de mois. L’état des lieux de sortie réalisé, le bailleur dispose ensuite du délai légal pour restituer le dépôt de garantie, avec ou sans retenues justifiées.
