L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 organise les conditions dans lesquelles un bail d’habitation prend fin, que l’initiative vienne du locataire ou du bailleur. Ce texte fixe les délais de préavis, les motifs de congé côté propriétaire et les protections accordées à certains locataires. Derrière ces règles, les effets concrets diffèrent radicalement selon que l’on donne congé ou qu’on le reçoit.
Préavis locataire et préavis bailleur : les écarts à connaître
Le déséquilibre entre les deux parties du bail est le point de départ de tout litige. Le tableau ci-dessous synthétise les principales différences prévues par l’article 15.
| Critère | Congé donné par le locataire | Congé donné par le bailleur |
|---|---|---|
| Délai de préavis (location nue) | 3 mois, réductible à 1 mois sous conditions | 6 mois avant l’échéance du bail |
| Délai de préavis (meublé) | 1 mois | 3 mois avant l’échéance du bail |
| Motif obligatoire | Aucun motif requis | Reprise, vente ou motif légitime et sérieux |
| Moment du congé | À tout moment | Uniquement pour l’échéance du bail |
| Protection locataire âgé (+ de 65 ans) | Sans objet | Obligation de proposer un relogement sous conditions de ressources |
Le locataire peut partir quand il le souhaite. Le bailleur, lui, ne peut agir qu’à date fixe et pour un motif précis. Cette asymétrie structure l’ensemble du contentieux autour de l’article 15.
Remise anticipée des clés et loyers pendant le préavis
Un locataire qui rend ses clés avant la fin du préavis pense souvent ne plus rien devoir. La jurisprudence de la 3e chambre civile de la Cour de cassation, commentée par le cabinet Kohen Avocats en août 2026, dit l’inverse.
Le locataire reste redevable du loyer pendant toute la durée du préavis, même après avoir quitté les lieux et remis les clés. La remise anticipée ne met pas fin au contrat de bail.
Deux exceptions permettent d’y échapper :
- Le bailleur reloque le logement avant la fin du préavis. Dans ce cas, le locataire sortant cesse de payer à compter de l’entrée du nouveau locataire.
- Le bailleur manifeste une renonciation non équivoque à percevoir les loyers restants, par exemple en acceptant expressément une libération anticipée.
En pratique, la simple restitution des clés au gardien ou par courrier ne constitue pas une renonciation du bailleur. Pour que le locataire soit libéré, il faut un accord explicite, écrit de préférence.
Congé pour vendre : droit de préemption du locataire
Lorsqu’un propriétaire délivre un congé pour vente, le locataire en place dispose d’un droit de préemption. Le bailleur doit indiquer dans la lettre de congé le prix et les conditions de la vente. Le locataire a alors deux mois pour accepter ou refuser l’offre.
Un panorama de jurisprudence portant sur la période 2020-2026, publié par Kohen Avocats en août 2026, montre une intensification des litiges sur ce point. Les annulations de congés pour vendre se multiplient lorsque le prix mentionné dans le congé ne correspond pas aux conditions réelles de la transaction, ou lorsque les mentions obligatoires sont absentes.
Erreurs fréquentes qui font annuler un congé
Le formalisme de l’article 15 est strict. Un congé irrégulier est considéré comme nul, ce qui entraîne le renouvellement automatique du bail aux conditions antérieures.
- Absence du motif dans la lettre de congé (reprise, vente ou motif légitime et sérieux).
- Notification hors délai : le congé doit parvenir au locataire au moins six mois avant la date d’échéance du bail en location nue.
- Omission du prix et des conditions de vente dans un congé pour vendre, privant le locataire de son droit de préemption.
- Non-respect de l’obligation de relogement pour un locataire de plus de 65 ans dont les ressources sont inférieures au plafond fixé pour les logements conventionnés.
Le Conseil constitutionnel, saisi sur l’article 15 III, a jugé que l’obligation de relogement du locataire âgé ne constitue pas une atteinte disproportionnée au droit de propriété. Le bailleur personne physique de plus de 65 ans ou disposant de ressources modestes reste toutefois exempté de cette obligation.
Réduction du préavis à un mois : les cas précis en location nue
Le délai standard de trois mois pour le congé du locataire en location nue se réduit à un mois dans des situations limitativement énumérées. Le locataire doit préciser le motif et fournir le justificatif au moment de l’envoi de la lettre de congé. À défaut, le préavis de trois mois s’applique.
Les cas ouvrant droit au préavis réduit incluent notamment l’obtention d’un premier emploi, la perte d’emploi (licenciement, rupture conventionnelle ou fin de CDD), une mutation professionnelle, le bénéfice du RSA ou de l’AAH, un état de santé justifiant un déménagement (certificat médical obligatoire), ou encore un changement de logement au sein du parc social.
Le point de friction le plus fréquent concerne la justification. Un locataire qui invoque une mutation sans produire l’attestation de l’employeur, ou qui mentionne un état de santé sans certificat médical, verra son préavis maintenu à trois mois.
Renouvellement du bail et reconduction tacite
En l’absence de congé délivré dans les formes et délais, le bail se renouvelle tacitement pour la même durée. Pour un bail de trois ans conclu avec un bailleur personne physique, le renouvellement porte sur trois nouvelles années. Pour un bail de six ans avec un bailleur personne morale, la reconduction court sur six ans.
Le bailleur qui oublie de notifier son congé six mois avant l’échéance perd toute possibilité de reprendre le logement jusqu’au prochain terme. Ce mécanisme protège la stabilité du locataire, mais il piège régulièrement les propriétaires peu informés des délais.
Le décret de juillet 2026 a par ailleurs modifié le contrat type de location, ajustant les mentions obligatoires. Les bailleurs qui utilisent un ancien modèle de bail risquent de voir certaines clauses jugées non conformes, sans pour autant que le contrat soit annulé dans son ensemble.
L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 reste le pivot du rapport de force entre bailleur et locataire à chaque fin de bail. La rigueur du formalisme protège le locataire, mais elle transforme chaque erreur de procédure du propriétaire en renouvellement subi. Pour les deux parties, la date d’échéance du bail et le respect des délais de préavis sont les seules variables qui comptent réellement.
