La surface minimum pour location repose sur la notion de surface habitable, pas sur le m² Carrez. Confondre les deux expose le bailleur à une requalification du logement en habitat indécent et le locataire à une action en diminution de loyer. Nous détaillons ici les points techniques qui séparent ces deux métrages et leurs conséquences directes sur la mise en location.
Seuil de hauteur sous plafond : le pivot technique entre Carrez et habitable
Les articles grand public rappellent que la loi Carrez retient 1,80 m de hauteur sous plafond et la surface habitable 2,20 m. Cette différence de 40 centimètres a des effets concrets bien au-delà d’un simple écart de chiffres.
En Carrez, toute zone close et couverte dont la hauteur dépasse 1,80 m entre dans le décompte. En surface habitable (article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation), seule la partie au-dessus de 2,20 m est retenue. Résultat : dans un appartement mansardé, la bande comprise entre 1,80 m et 2,20 m gonfle la superficie Carrez sans compter en habitable.
Un logement affiché à 35 m² Carrez peut descendre sous les 30 m² habitables si les combles aménagés représentent une part significative du plancher. Or c’est la surface habitable qui détermine la conformité locative.
Surface minimum pour location : règle des 9 m² et volume de 20 m³
Le décret décence impose 9 m² de surface habitable avec 2,20 m de hauteur sous plafond, ou à défaut un volume habitable d’au moins 20 m³. Ce seuil s’apprécie sur la pièce principale du logement, pas sur chaque chambre prise isolément.
Nous observons une confusion fréquente : beaucoup de bailleurs pensent que chaque pièce doit atteindre 9 m². La réglementation vise la pièce principale. Un studio dont la pièce de vie atteint 9 m² habitables est conforme, même si un recoin cuisine est plus petit.
Le critère volumétrique (20 m³) sert de filet de sécurité pour les logements atypiques, par exemple un grenier aménagé dont la hauteur varie. Si la surface au sol dépasse 9 m² mais que la hauteur sous plafond n’atteint pas 2,20 m partout, le calcul du volume permet de vérifier la conformité.
Espaces exclus du calcul de la surface habitable
Les pièces et zones suivantes ne comptent jamais dans la surface habitable au sens locatif :
- Combles non aménagés, caves, sous-sols, remises et garages, quelle que soit leur superficie.
- Terrasses, loggias, balcons et séchoirs extérieurs au logement.
- Vérandas et volumes vitrés au sens de l’article R.111-10 du CCH, même clos et chauffés.
- Toute portion de plancher sous 1,80 m de hauteur (exclue aussi en Carrez, mais la tranche 1,80 m – 2,20 m reste l’écart distinctif).
En Carrez, les vérandas closes et certains locaux annexes clos et couverts sont intégrés. Un bailleur qui se fie au métrage Carrez de son acte de vente pour rédiger le bail risque de surestimer la surface habitable déclarée au locataire.
Loi Carrez en vente, loi Boutin en location : deux cadres juridiques distincts
La loi Carrez (18 décembre 1996) s’applique exclusivement à la vente d’un lot en copropriété. La surface habitable obligatoire dans le bail locatif relève de la loi Boutin (2009). Le m² Carrez ne figure dans aucune obligation locative.
En vente, une erreur supérieure à un vingtième (5 %) sur la surface Carrez ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix. En location, la même règle du vingtième existe pour la surface habitable mentionnée au bail, mais elle ne concerne que les locations vides. Les baux meublés ne bénéficient pas de ce mécanisme de réduction de loyer pour écart de surface.
Cette asymétrie piège les propriétaires qui louent en meublé après avoir acheté en copropriété. Ils disposent du métrage Carrez issu de la vente et l’inscrivent machinalement dans le bail. Or le bail doit mentionner la surface habitable, pas la surface Carrez.
Conséquence sur l’encadrement des loyers
Dans les zones soumises à l’encadrement des loyers, le loyer de référence est exprimé en euros par m² de surface habitable. Un métrage surévalué fausse le calcul du loyer maximum. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation pour contester le loyer sur la base d’un écart de surface habitable.
Mesurer correctement : diagnostic Boutin et points de vigilance
Le diagnostic de surface habitable (dit diagnostic Boutin) n’est pas obligatoirement réalisé par un professionnel certifié. Le bailleur peut le faire lui-même. Nous recommandons néanmoins de confier le mesurage à un diagnostiqueur, surtout pour les logements sous combles ou avec des volumes atypiques.
Les points de contrôle à surveiller :
- Vérifier que la bande entre 1,80 m et 2,20 m sous rampant n’a pas été incluse par erreur dans la surface habitable.
- Exclure les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.
- Ne pas comptabiliser une véranda, même si elle apparaît dans le métrage Carrez de l’acte de vente.
Un écart de quelques m² entre Carrez et habitable est normal. L’anomalie commence quand le bailleur reporte le chiffre Carrez dans le bail sans recalcul. Dans un logement mansardé, l’écart peut représenter plus de 10 % de la superficie.
Le mesurage Boutin ne coûte généralement pas beaucoup plus qu’un état des lieux. Rapporté au risque d’une action en diminution de loyer sur toute la durée du bail, c’est une précaution qui se justifie pleinement sur le plan financier comme juridique.
